なぜ不動産会社ごとに査定価格は異なるの？査定手法も解説！

不動産を売却する時、事前に不動産会社に査定を依頼する人は多いでしょう。比較のために複数の会社に査定をしてもらう人もいるかもしれませんね。実は、不動産会社によって査定価格は異なります。一体なぜなのでしょうか？今回は、不動産会社ごとに査定価格が異なる理由と査定手法について解説します。

物件のタイプによって査定手法は異なる

不動産の査定は、物件のタイプによって査定手法が異なります。マンション、一戸建て、投資用の物件、それぞれ使用される査定方法を紹介します。

取引事例比較法

主にマンション査定で使用されます。名前の通り、他の取引事例を集めて、そこから試算するという方法です。この「他の取引事例」には選択要件があるため、比較に的確な物件が選ばれます。たとえば、投機目的の取引などの特殊な事情によるケースは、比較物件には入りません。具体的には、近隣地域にある査定物件とよく似た物件の取引や、レインズに掲載されている立地や広さ、築年数などが同じ成約事例を参考に、査定額が算出されます。レインズとは、不動産業者が利用できる不動産データベースのことです。

会員登録した不動産業者のみが閲覧でき、過去の取引事例や売買物件を調べることができます。自社で扱う物件情報を新たに登録することも可能です。レインズは、不動産業者にとって大切な情報が詰まったシステムで、さまざまな取引に使われています。査定においてもレインズの情報は重要視されているようです。

原価法

主に一戸建て査定で使用される手法です。更地の査定額と現在の建物価格を合わせた金額が査定額となります。更地の査定額は、レインズの成約事例から算出されるのが一般的です。一方、現在の建物価格は、その物件と同じ建物を、今同じ土地に建てたらいくらになるかという金額（再調達原価）から、経年劣化や設備の老朽化などのマイナス要素（減価額）を引いて算出されます。

減価額は、再調達原価×（経過年数÷耐用年数）で算出されます。一戸建ての多くは木造建築です。通常、木造の建物の耐用年数は20～25年で計算されます。また、一般的に年数が過ぎると物件価格は下がりますが、メンナンスがしっかりと行なわれている場合、まれに価格が上がることもあるようです。

収益還元法

主に不動産投資用の物件査定で使われます。将来生み出される収益を現在の価値に置き替えるという方法です。まず、レインズにおける成約事例を参考に、今後賃貸物件で得られる家賃や更新料といった収入を計算。

次に、その収入の合計から、物件のメンテナンス等の必要経費を差し引きます。その額から現在の価値を算出するのです。収益還元法を使うと、将来自宅を賃貸物件として貸し出すことを想定して、試算価格を計算できます。また、取引価格が高騰しているときに、適正な価格を算出することも可能です。

不動産会社によって査定額に差が出る理由

レインズの成約事例を参考にする以上、本来どの不動産会社が査定しても同じ金額になるはずです。しかし、実際は査定額に差があります。一体なぜでしょうか。

比較物件の選び方が違う

レインズの成約事例を参考にする際、比較のために選ぶ物件が違えば査定額に差がでてきます。たとえば、同じマンションに成約事例があれば、どの不動産会社が査定をしても同じ価格です。しかし、似た条件の別のマンションと比較する場合、すべての不動産会社が同じ比較物件を選ぶとは限りません。この微妙なさじ加減は、担当者や不動産会社の相場感や方針によるものですので、どうしても差が出てしまいます。

媒介契約のために高めに査定額をだす

不動産会社の主な収入源は仲介手数料です。多くの業者は、誠実に査定額を算出します。しかし、なかには自社と媒介契約を結んでもらうため、意図的に高めの査定金額を提示する業者も。多くの人は、査定額の出し方を知りません。相場に見合った査定かどうかわからないまま、媒介契約を結んでしまうおそれがあります。不動産会社と媒介契約を結ぶ時は、査定額だけでなく、査定内容の詳細や不動産業者の対応などもふまえて、総合的に判断するべきでしょう。

市場価格とは大幅に異なる査定額を掲示する会社は要注意

一部の不動産会社は、市場価格より大幅に異なる査定額を提示します。決して不動産を高く評価したからではありません。高い査定額を提示することで、高く売りたい売主の注目を集め、自社と媒介契約を結んでもらうためです。他社がどの程度の査定額を出すか、予想しながら査定をする不動産会社もあります。しかし、当然ながら相場とかけ離れた値段では売却できません。

売れなければ価格を下げることになります。物件を探す側が「この物件は売れないから値段を下げたのかな？物件に何か問題があるのかな？」と考えても不思議ではありません。売れ残り感のある物件は、ますます買い手がつきにくくなります。値下げ待ちのような状態で、さらにずるずると価格が下がり続けることも。結局、当初の査定額よりずっと低い価格で売却することになってしまいます。査定額は、あくまで不動産会社がだした目安額。必ず査定額で売れるわけではありません。「自信があります。」「絶対に大丈夫です。」などといい切る業者には要注意です。

もし、市場価格とは大幅に異なる査定額を提示された場合は、その理由を聞いてみることをおすすめします。納得できる理由を説明できない・答えをはぐらかすといった態度の業者とは、契約を結ばないようにしましょう。また、「大手だから高く売れる・有名な企業だから高く売れる」というのも誤った認識です。

不動産会社を選ぶポイントは3つ。不動産の適正価格を提示できること・幅広く販売活動をしてくれること・販売力があることです。

この3つのポイントがすべてそろった業者に売却を依頼すると、満足のいく不動産売却ができるでしょう。そういった視点から、大手ではなく、あえて地域密着の小さな不動産会社に注目するのもおすすめです。地域密着の小さな不動産会社は、その地域の情報をたくさん持っています。相場感も的確です。地元でしか出回らない物件を求めて、地元の不動産業者に相談をする買主もいます。大手より地元の不動産会社に任せた方が、早く売却できるかも知れません。

不動産の査定方法は、物件の種類によって異なります。マンションは取引事例比較法、一戸建ては原価法、投資用物件は収益還元法によって査定されることが一般的です。また、査定額が不動産業者によって差があるのは、比較物件の選び方が異なるためです。なかには、相場より高めの査定額を意図的に提示する業者もいます。不動産業者の収入源である仲介手数料を得るには、自社で媒介契約を結んでもらわなければなりません。そこで、高い査定額をだして売主の興味を引くのです。しかし、相場より高ければなかなか売れず、価格を下げることになります。最終的に、査定額より低い価格で売却することになるかもしれません。

このような事態にならないためには、相場を知るということが大切です。住宅サイトで類似物件を調べたり、物件周辺地域を歩いてみたり、自ら行動することである程度金額の目安を把握できます。また、業者選びは慎重に行いましょう。物件によっては大手ではなく、地域の小さな不動産会社の方が早く買い手が見つかることもあります。いずれにしても、高すぎる査定額には要注意です。