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別荘を買い取ってもらう前に確認しておきたい注意すべきこと!

公開日:2021/11/15  最終更新日:2021/09/03


別荘を所有していて維持管理の費用が高いことや、別荘自体をそれほど利用しなくなったことから売却したいと考える方もおられるでしょう。別荘は立地や自宅と異なる税金上の扱いから、売却に関していくつか注意しておかなければならないことがあります。この記事では別荘を売却する時に知っておきたい知識を紹介するので参考にしてください。

別荘と住宅は扱いが異なる

まずは別荘が一般住宅と扱いが異なることを理解しておきましょう。家を売却すると売却時に得られた利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。自宅の売却時における税制面ではある程度の優遇措置を受けられますが、別荘は必要不可欠なものではなく、あくまでも嗜好の範囲に留まるので税制面での優遇措置を受けることができません。

では、別荘売却時における税制面で注意するべきポイントを見ていきましょう。たとえば、土地の値上がりによって2,000万円で購入した住宅が3,000万円で売却できたとしましょう。この場合1,000万円の利益が発生したことになります。利益が発生すれと所得税と住民税が課税され、得られる利益の30%から40%以上が税金で取られてしまうのです。

ただし、一定期間居住した自宅を売り払って得た利益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税の優遇措置が適用されます。このため、住宅を売却した際の譲渡所得税は一般の人にとって無関係であることが多いのです。しかし、別荘となると話が変わってきます。別荘を保有する人は資産に余裕がある方が多く、生活に必要不可欠なものではないためマイホーム売却時のような税金の優遇措置はありません。仮に3,000万円で購入した別荘が3,500万円で売れた場合は、売却益の500万円に対して譲渡所得税が発生します。

また、別荘を売って損失が発生しても損益通算ができないということも覚えておかなければなりません。土地の値段は必ずしも下がるわけではありませんが、基本的に別荘の建物部分は経年によって値打ちが下がります。2,000万円で購入した別荘が1,000万円にしかならなかった場合、1,000万円の損失が発生したとみなされます。税金には給与所得や不動産所得などがありますが、給与所得と不動産所得は損益通算が可能です。不動産売買による損失は控除されるため、結果的には税金を減らすことにつながりますが、損益通算が可能な不動産は生活に必要なもの(マイホーム)に限られるので、生活必需品でない別荘は損益通算ができません。

別荘は売れにくい

過去に人気のあった別荘地の物件やリゾートマンションを所有していたり相続したりする場合、扱いに困って売却を検討する方も少なくありません。別荘には売れにくいいくつかの理由があります。

古い物件が多く修繕が必要

70年代以降に別荘が多く建てられ80年代後半のバブル期に別荘は人気を博しましたが、90年以降のバブル崩壊にともなって熱が冷めました。人気のあったリゾート地の別荘やマンションは、現在では築40年や50年を経過しているものが多く、数百万円以下の値段で売り出されているものが多く見られます。中には老朽化が進み屋根や外壁を塗装しなければ利用できない物件もあり、水回りを中心に大規模な修繕が必要になるでしょう。毎日利用する自宅であればともかく、年に数回利用するかどうかの別荘に高額な修繕費を払うのは損だと考える人も多いです。

立地が悪く不便

別荘が多く建てられている観光地や避暑地は交通の便があまりよくありません。中には問題なく通えるところもありますが、多くは観光バスを利用したり、車で数時間かけてようやくたどり着ける場所にあったりします。人気が底を打ってくると、かつては数多くあった土産店などが撤退し、現状では辛うじてインフラが細々と維持されている程度です。居住環境がどんどん悪くなり別荘に移り住む人も減っているので、ますます不人気になるばかりです。

管理費がかかるものが多い

温泉地などでは、源泉がそれぞれの住宅もしくはマンションに引かれているものがあります。このような設備は別荘の魅力を上げますが、実際にそれぞれの邸宅に温泉を引くとなると温泉使用料などの経費がかかります。一般の水道水を沸かしたお湯と違って温泉のお湯はアルカリ質などを含んでいるため、設備が腐食しやすく、設備を維持するだけでも莫大な費用がかかるのです。魅力的な設備ではありますが、購入価格が安くても固定費などの面でランニングコストが毎月かかります。このことから経済的に負担が重くなるため、どうしても売れにくいのです。

税金が高い

現在の別荘の市場価値は大きく下落しています。その分だけ固定資産税が減っているかといえば、一概にそうとはいい切れません。マンションの場合、減価償却の年ごとの比率はわずかで、一度に資産価値が下がるわけではありません。また、二束三文で購入できるような別荘であっても一定の土地面積があるため、広さに応じて固定資産税が課税されます。

中には10万円で購入できた土地の毎年の固定資産税が20万円という事例もあります。市場で取引される価格の割に固定資産税が高いのも人気を下げる理由の一つです。さらには、別荘を持っていると済んでいなくても住民税が課税されます。住民票を移さずとも、別荘を持つだけでもその自治体のライフラインを利用するので住民税が発生するのです。他にも別荘地特有の税金が発生する場合もあり、熱海市の場合は別荘税という税金が課せられます。

別荘を売るには

それでも別荘を売却したい人はいるでしょう。ここでは別荘売却の対策を解説するので見ていきましょう。

諸費用を自分が負担する

不動産物件の売却時には固定資産税、登録免許税、不動産取得税などさまざまな費用が発生します。たとえ安価で別荘を売りに出しても購入者が見つからないことはこれまでお伝えしてきました。そこで、物件を売り出す際に売買にともなう諸費用を売主が負担することで買主側の経済的な負担が減り、購入希望者が見つかる確率が上がります。

管理費などの固定費を削減して売りに出す

温泉を止めて固定費を下げるなどの工夫を行うことで維持費がそれほどかからないのであれば購入者が現れるかもしれません。固定費を削減する方法を検討するのも方法のひとつです。

リフォームして売りに出す

買ってすぐに使えない状態の別荘は購入側がリフォームを行う必要があり、時間的・金銭的にも大きな負担になります。そこで、売主自身がある程度のリフォームを施した後で売却することで買い手が見つかりやすくなります。100万円でしか売れそうにない別荘であっても、200万円をかけてリフォームを行った結果、500万円で売れたという事例もあります。ただし、費用をかけてリフォームしても必ず高値で売れるとは限らないので注意が必要です。

不動産会社に買い取りを依頼する

どうしても売れる見込みがない、あるいは早く現金化したいときは不動産会社に買い取りを依頼するのも一つの方法です。価格は売却時よりも2~3割程度低くなる傾向にありますが、それでもスピーディーに現金化できて別荘を手放せます。毎年かかる税金や維持費などの出費を抑えることができるので、たとえ売却金額が低くても結果として経済的にプラスになることも考えられます。維持・管理が面倒な別荘の保有を続けるよりは、早めに別荘を買い取って手放した方が精神的な負担も軽くなるのがメリットです。

 

別荘は建物の老朽化や人気の下落によって簡単に売れるものではなくなっているのが現状です。周辺で観光地需要が高まっていればさまざまな活用法もあり、アイデア次第で再生することもできるのですが、不動産投資に入れ込む余裕がないという人は不動産会社に買取を依頼すれば素早く現金化できます。

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