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不動産買取の契約解除には種類がある?

公開日:2019/06/15  最終更新日:2019/05/22

不動産買取を依頼して契約書を取り交わした後で、契約が取り消されてしまって取引が成立しないことが時々あります。

どのようなときに契約解除になってしまうのでしょうか。

原因が買取業者にあるケースと、売り手にあるケースがあるため、それぞれの典型的なパターンを知っておきましょう。

 

買取業者に原因があるケースとは

買取業者の方に原因があって契約解除になるパターンとしてまず挙げられるのが、業者による契約違反です。不動産買取では業者と売り手の間で相談をして、土地や建物をどのような状態にしていつ引き渡すかを決めます。

そして、引き渡しを終えた後、契約書に定められた日までに銀行口座への振込などの指定の方法により売り手に代金を支払うのが通常の取引です。売り手が契約上で取り決められた形で不動産を引き渡したにもかかわらず、買取業者がお金を指定日までに支払わなかった場合には、代金の支払いを求めなければならないでしょう。それでもなお業者がお金を出さないときには契約を解除することが可能です。

また、引き渡す際には何月何日付で登記をするかを決めて、登記手続きは業者が行う形にするのが一般的になっています。この日にちが契約と異なっていたときにも契約を解除できます。それによって譲渡所得税の税率や固定資産税を納める義務を負うのがどちらになるかが変わる場合もあるからです。

この他にも契約上で固定資産税の清算をするようになっていたのに支払いがなかった場合にも請求して応じないなら契約を破棄できます。

別のパターンとして契約に全く違反していなくても売り手が希望すれば契約解除にできることもあります。消費者契約法が適用されるようなやり取りがあったために契約することが決まったというケースです。

消費者契約法では不確実なことについて断定的な判断を業者が相手に対して伝え、事実を誤認してしまったときに契約を破棄できることを定めています。例えば、今なら高額で買取できるけれど半年後には都市開発の影響で必ず価格が暴落するといった話をされて、今すぐに買い取ってもらおうと決めたという場合には契約解除が可能です。

また、この辺りの不動産の相場が激減していて価格がかなり下がっているからこのくらいの買取金額にしかならないといった説明を受けた場合に、特に不動産の相場が低下している事実がない場合にも契約を破棄できます。この買取価格は仲介で売却するよりも絶対に高い金額だといったセールストークに乗せられて契約した場合も同様です。

このように業者が大げさな表現や断定的な語調で事実とは異なることを説明し、それが本当だと信じて契約した場合には消費者契約法を適用できます。

 

売り手の方に原因があるケースとは

売り手の方に原因があって業者の方から契約解除を申し込まれることも少なくありません。典型的なのが業者が原因の場合と同様に契約違反によるものです。

契約をしたら引き渡し日までに建物や土地の状況を整えておかなければなりません。住んでいる家を買い取ってもらう場合には家の中にある家具や家電などを全て出してしまい、空の状態にすることが求められるのが一般的です。

引越手続きが間に合わずにもう数日だけ引き渡しを先延ばしして欲しいと業者に伝えると、それまで待ってくれることもあります。しかし、業者としても引き渡し日から建物の取り壊しを手配したり、リノベーションの業者に来てもらう手筈を整えていたりすることが多く、急に変更されても困るケースは多いのです。

また引き渡しを先延ばしされてしまう可能性もあると考えると、厄介な取引は破棄しようという結論に達することがあります。また、きちんと引き渡しの条件に従って準備したつもりであっても、不備を業者が見つけてしまうことも少なくありません。

その点を指摘されてすぐに対処すれば問題ないのが一般的ですが、対応できない場合にはそれを理由に契約が解除される場合があります。これに付随して、不動産の情報や状態が契約書に記載されているものと異なっていた場合も同様です。

片付けをしている間に家屋の一部が破損してしまった場合にしばしば起こる契約解除のパターンです。その修理費用を負担することで買い取ってもらえる場合もありますが、基本的には一旦契約を解除して再度締結することになります。

一方、瑕疵担保責任による契約解除は比較的頻繁に起こっているものです。業者や買取をする前に不動産を実際に見て査定をしていますが、その時点であらゆる部分の確認ができているわけではありません。

土地を買い取ったけれど地盤を調べたら建物を建てられる状態ではなかったり、建物を詳細に検査したら構造上に欠陥があったりした場合には業者は契約を破棄できる可能性があります。その問題となっている部分が隠れた瑕疵として認められるかどうかで破棄可能かどうかが異なり、明らかに見てわかる欠陥であれば納得の上で契約したと判断されるのが一般的です。

しかし、プロであっても十分に時間を使って建物検査をしなければわからないこともあれば、土地の状態を知るには建物を取り壊してみないと判断できないこともあります。隠れた瑕疵として認められた場合には契約を解除する他にも、売り手に改善を求めることも可能です。ただ、簡単に改善できるものではない場合がほとんどなので、買取を諦めるケースが多くなっています。

 

双方の合意による解除もあり得る

このようにどちらかに問題があるパターン以外にも双方の合意によって契約が解除になるケースもあります。この場合にはどちらかが契約を取り消したいことを申し出て、話し合いによって相手が合意すれば、契約違反や法律違反などがあるかどうかに関係なく契約を解除できるのが特徴です。

違約金が発生しないこともありますが、違約金の支払いを条件に合意に至る場合も少なくありません。都合が悪くなって買い取りたくない、売りたくないといった状況になったときにはこのパターンで契約が解除されます。

三種類ある契約解除の方法の中でも汎用性が高く、相手さえ納得させられればどんな理由で破棄しても問題はありません。やはり住みたくなったから売らないことにする、事業資金が不足しているから買取を断念するといった理由を挙げている例もあります。

このような場合には違約金が発生し、契約書に記載されていればその通りの金額で支払うのが一般的です。特に契約書に書いていない場合には話し合いによって決めることになりますが、相場としては売買金額の一割となっていて、上限は二割と法律によって定められています。

 

一度成立した契約が解除されるときには買取業者に原因がある、売り手に原因がある、双方の合意が成立しているという三種類の条件のどれかが満たされています。契約違反が原因のことがほとんどなので、契約を交わす際には内容をよく吟味しておくのが大切です。

横浜で買取業者に不動産を買い取ってもらいたいと思っているなら、自分がミスをして契約を破棄されてしまわないように気をつけましょう。瑕疵について心配があるなら予め住宅検査を受けておくと安心です。

また、業者の対応が契約通りではない場合には契約を解除し、他の業者に買い取ってもらうことも検討した方が良い可能性もあります。安易に契約したらもう破棄できないとは考えず、困ったときには自己都合であっても契約の破棄を申し出てみましょう。違約金の支払いが必要になる場合が多いものの、やはり売るんじゃなかったと思ったときにも土地や建物を手元に残すことができます。

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