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不動産買取とは?どういう仕組み?

公開日:2019/03/15  最終更新日:2019/06/04

横浜ではさまざまな不動産がありますが、中にはその不動産が必要でないと考えている人もいます。

この場合には、不動産買取業者に依頼する方法もあります。

そもそも、不動産買取とはどのような仕組みになっているのでしょうか。

仲介などの知識と合わせながら比較することで、その仕組みを明確にしてきます。

 

仲介との違いから買取を理解する

不動産を所有しているにもかかわらず、何らかの理由でその不動産を手放さなければならないことがあります。そのうちの一つは、引っ越しをする場合です。

例えば、実家の家業を継がなくてはならない人が田舎に帰るために引っ越しをするなら、不動産を手放さなければならないでしょう。また、今の状態だと住宅ローンを支払うことができないため、家を手放してその売ったお金で住宅ローンを返そうとする人もいます。

このような場面はよくあることで、いずれも買い取りをしてもらう時の理由の上位です。ただ、多くの人は自宅を他人に売ろうとするときいくつかの選択肢があることをそこで初めて気がつきます。

多くの場合、不動産会社に依頼することになりますがここで2つの方法があることを知ることになるでしょう。そのうちの一つが買取になります。

買取とは、不動産業者の方が直接買い取ってくれる契約になりますので、直接的な買い主は不動産会社になるでしょう。不動産会社はそのあと購入した建物をどのようにするかが問題になります。

当然ながら、不動産会社の人間がその不動産を購入して住むわけではありません。もちろん良い物件ならば会社内部の人間が購入することもありますが、多くの場合それを第三者に売却します。これにより、不動産会社は利益を得ることがわかるでしょう。

これに対して、似たような仕組みの中に仲介と呼ばれるものがあります。これはどのような仕組かといえば、不動産会社が売り主と買い主の間に入る仕組みです。買い取りの場面と非常に似ていますが、仲介をする場合あくまで不動産会社の立ち位置は売り主の代理人になることです。これは、売り主の代わりに売却の宣伝活動することを意味しています。

いったんは完全に不動産会社が買い取ってしまうのが買取であり、不動産会社は買い取らないけども、売る手伝いをするのが仲介になります。この違いをよく理解しておくと、さまざまなメリットやデメリットが理解できるでしょう。

ちなみに、買取する場合、2つの方法があります。一つが買取保証と呼ばれるものです。これは、不動産会社の方で一定の期間だけ売却活動を行うのが特徴です。その期間内に売却できなければ不動産会社が買取をすることになります。

一方で、即時買取と呼ばれるものがあり、これは売却活動は一切せずに直接不動産会社がその物件を買い取ることです。そして一般的に不動産買取といえば、即時買取をイメージする人が多いでしょう。

 

仕組みから理解できるメリットを見よう

上記のように、不動産買取は遅かれ早かれ直接不動産会社が物件を買い取る仕組みです。この仕組みがわかれば、買取に一体どのようなメリットがあるのか理解できるはずです。

メリットの一つは、短期間で売却できる点です。売り主としては、多くの場合急いで不動産を売却したがります。急ぐ理由の一つが、引っ越しをしなければならないからです。

例えば、新しい住宅を購入したので今まで住んでいた物件を売却するとします。この時、新しい住宅がすでにできているか、いつ完成するかがわかっているとすれば新しい住宅に住む段階で売却ができればちょうど良いタイミングです。

もし、新しい住宅に住んでいながら古い住宅がまだしばら売れないとすれば、その住宅の管理などにお金が余分にかかってしまうでしょう。しかも、いつまでたっても売却できないとすれば、「本当に自分の家が売れるのだろうか」と不安に感じてしまいます。

さらに、売ったお金で新しい住宅を購入する場合には、新しい住宅を手に入れる時期が遅くなり、希望していた住宅を手に入れることができなくなるかもしれません。このように考えれば、短期間で売却するメリットは非常に大きいです。

メリットの2つ目は、瑕疵担保責任が免除される点です。瑕疵担保責任とは何かといえば、売却した後に雨漏りが発生した場合や目に見えない部分に不具合がある場合はその建物を売却した売り主が責任を負うことです。

多くの場合、瑕疵がある部分の修理費用を出すことになります。場合によっては、付随する部分の損害賠償をしなければならないこともあります。ですが、買取の仕組みから考えると、直接不動産会社が購入するため、瑕疵を見逃すわけがありません。そのため、仮に不動産会社の方で瑕疵が見つかったとしても責任を負わずに済みます。

メリットの3つ目は、仲介手数料がかからない点です。そもそも、買取は仲介契約ではありませんので、仲介契約がかかるわけがないといえます。ちなみに、仲介手数料がかかる場面は不動産会社が物件の売却を手伝っている場合です。

この点買取は物件を直接第三者に売却するわけではなく、そのまま不動産会社が買い取ることになりますのでそもそも手数料が発生しないことが理解できるでしょう。

 

仕組みから理解できるデメリットとは

買取を依頼する場合には、当然デメリットも存在します。購入するときは、単にメリットを知るだけでなくデメリットも見ておくことでバランスの良い知識で判断することが可能になります。そこで、どのような問題点があるかをよく理解しておきましょう。

仕組みから考えると、売却価格が相場の7割程度になってしまう点です。これは、仲介と比べると違いがわかりやすいです。仲介の場合には、直接不動産会社が購入するわけではありません。そのため、買い主の手もとに不動産が渡るまで間に不動産会社は仲介するものの売り主と買い主の間に購入者が誰もいない状態です。

ですが、買取の場合には間に不動産会社がおり買取ります。そうすると、どうしても不動産会社が利益を出すために安い金額でしか買い取りをしてくれない可能性があります。その相場が7割程度になるわけです。

ただ、冷静に考えれば明確なデメリットとはいいにくいでしょう。なぜかといえば、買取をする場合には仲介手数料がかかっていないからです。

もう少し具体的に見ていくと、例えば2000万円の価値がある住宅を売却するとします。この場合仲介の場合には2000万円で売却することになりますがその分仲介手数料もかかってくるでしょう。仲介手数料は物件の3%に6万円を合わせた金額です。

さらにそこに消費税が加算されますので、70万円ぐらいになることが理解できます。そうすると実質的には1930万円ほどで売却したのと変わりません。しかも、仲介の場合にはすぐに売れるとは限らず、1年も売れなければ200万円から300万円ぐらいは簡単に値段を下げなければいけなくなります。

結果的に売却できたとしても1700万円から1800万円程度の金額にしかならないことも少なくありません。そこから仲介手数料を引くと、1620万円ないしは1720万円ほどしかお金が入ってこなくなります。そうすると、買取の場合も仲介の場合も極端に大きな違いが出ない可能性が考えられます。

 

神奈川県の横浜市内で不動産買取を依頼する場合、その仕組みを理解しておくとよいでしょう。仕組みは、仲介の場合と異なり直接不動産会社の方で物件を購入してくれます。そのため、仲介手数料などは一切かかりません。

メリットは、仲介手数料がかからないこともありますが比較的短期間で不動産会社に売却できることです。そうすると、先の資金の予定が立ちやすいと言えるでしょう。デメリットは、不動産会社に売るときに定価の7割程度しかならないことです。

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