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戸建ての寿命はどれくらい?長く住む方法と売却方法も理解しておこう

公開日:2022/03/15  最終更新日:2022/04/28

私たちの生活の拠点である「住宅」は、人生で最も大切な買い物のうちの一つです。何度も住宅を買い替えることができないからこそ、住宅の寿命が気になる人も多いのではないでしょうか。この記事では、戸建ての平均寿命・長く済む方法から売却方法まで、詳しくご紹介していきます。

戸建ての平均寿命は何年なのか

戸建ての平均寿命は、国土交通省が定めた規則や、税法で定められている基準によって少しずつ変わってきます。この記事では、建物の価値を定めた期間である「法定耐用年数」に基づいて木造・鉄骨や鉄筋コンクリート構造の住宅の寿命について解説します。

■木造住宅の寿命

木造構造の住宅の法定耐用年数は、22年とされています。税法上は22年で価値がなくなるとされていて、22年以上築年数が経過した住宅は売り物としての値段はつきません。しかし、実際に住むための物理的な寿命は異なり、国土交通省の調査によれば平均寿命は30〜80年とされています。建築士による設計や住人の管理によって寿命の差が開いてしまうのが現状です。

■鉄骨や鉄筋コンクリート住宅の寿命

鉄骨の法定耐用年数は34年、鉄筋コンクリートの耐用年数は47年とされています。国土交通省は、鉄骨や鉄筋コンクリートの材質は木造と比べて耐久性が高く、設計や管理がしっかりと行われていれば、60~90年程利用できると言及しています。

■日本の住宅の耐用年数が短い理由① 新築への高い需要

設計や管理によって寿命の差はありますが、日本の住宅の価値は平均20~30年と法律で定められています。欧米圏では100年を超える古い住宅でも価値があるものが多く、日本の住宅は欧米圏と比べて寿命が短いと言われています。
この理由の一つが、日本人の新築に対する高い需要が背景にあります。国土交通省が行ったアンケートでは、中古住宅にしなかった理由として、「隠れた不具合が心配だった」「耐震性に不安があった」という回答が多く集められました。日本は地質学上、地震など災害が多い国ですから、なるべく新しくて安全な住宅を求める声が多く、新築であればあるほど価値が高まります。

■日本の住宅の耐用年数が短い理由② 質より量・価格重視

日本の住宅の寿命が短いもう一つの理由は、住宅建設は量・価格が重視されることです。高度経済成長後の日本は、給与所得者であるサラリーマンの増加・住宅ローンの開始に伴い住宅の需要が急激に高まりました。
価格を抑えながら大量に住宅を建設するためには、材料を節約しなければなりません。安価な材料である化学合成接着剤などは、寿命が短く、20~30年で劣化してしまうため、これが住宅の寿命に直結しているのです。

戸建てに少しでも長く住めるようにするには

住宅はとても高額な買い物であるため、頻繁に売り買いできない分、なるべく長く住みたいですよね。先に述べたように、住民の管理次第では寿命を50年ほど伸ばすことも可能です。では、具体的にどのような工夫が必要なのでしょうか?

■材質・設計にこだわりを持つ

住宅建設の前から、寿命を伸ばすための工夫は始まっています。価格を抑えてしまうと、住宅の材質が悪くなってしまうことが多いため、外観や住宅内の機能とともに、材質にもこだわりを持って設計しましょう。
特に、水回りはメンテナンスを必要とする場合が多くても、建物の構造上メンテナンスがしづらい場合があるため、配管の配置に工夫をして交換工事がしやすいように意識することが大切です。

■こまめな掃除・手入れ

住宅のこまめな掃除は、家を美しく保つだけが役割ではありません。家の隅々に目を配ることによって家の異常を早期に発見することができます。特に、外壁や水回りの気遣いを怠らないようにしましょう。
外壁がひび割れている・撥水性が落ちているなどの異常があれば対処が必要です。また、水回りのサビやカビは劣化の原因となるため、こまめに掃除をしましょう。異臭や水漏れが発覚した際には業者への連絡が必要です。

■定期的なメンテナンス

自分で掃除をしながら住宅の異常を見つけるのには、限界があります。定期的なメンテナンスの機会を設けて、プロによる点検をしてもらいましょう。日頃から点検をしていることで、寿命を伸ばすことができ、破損して修理するよりも結果的に修繕費を抑えることができます。

■築年数によってメンテナンスの箇所を把握しよう

一般的な住宅は、5年ごとのメンテナンスが必要と言われています。また、築年数によって劣化しやすい場所も異なってくるため、タイミングをみて業者にメンテナンスを依頼することをおすすめします。
・築5~10年:外装のひび割れやガス機器・給湯器の劣化
・築10~15年:水回りの設備の不具合・建物全体の劣化・屋根の補強の必要性
・築15~20年:水回り・建物の土台周りの劣化
・築20~30年:全体的な劣化・リフォームの検討
このように、築年数ごとによって、メンテナンスやリフォームの必要性がある箇所が異なりますが、これはあくまでも基準であり、気候や管理によってはもっと早く劣化が進む場合もあります。5年に一度のメンテナンスを中心に、住宅の状態に気を配ることが寿命を伸ばす大きなポイントとなります。

建て替えと売却ならどちらがよいか

住宅の劣化が進んでしまい、メンテナンスやリフォームでも改善が見込めない場合は、思い切って手放すということも一つの選択肢です。現在住んでいる家を手放す手段は主に2つあります。自身の住宅の状況に合わせて検討してみましょう。

■住宅の建て替え

一般的に、費用を抑えるためにはリフォームで劣化している箇所を取り替える方が安くなりますが、リフォームにはいくつかの制限があります。たとえば、リフォームでは家の柱を動かす・耐震強化のための地盤改良ができないケースがほとんどです。そのため、住宅を根本的に修繕したいという場合には、建て替えをおすすめします。

特に、築50年をすぎている場合には、旧耐震基準の建物であり、耐震工事が必要です。耐震工事はとても高額になるため、建て替えて新築の状態にした方が安くなるケースもあります。

■住宅の売却

住宅を手放すこと・次の家が確定している場合には住宅の売却を検討してみましょう。住宅の売却には主に三つのメリットがあります。一つ目は現金化することができるということです。現金が手に入ることで、次の家を購入する資産にすることができます。また、火災保険や住宅に関する保険に入っていた場合、お金がいくらか返金される場合もあります。

二つ目は維持費がかからないということです。これまで悩まされてきたメンテナンス費用を削減することができます。最後に、税負担が軽減するということもメリットです。土地を所有していると、固定資産税や都市計画税などがかかりますが、住宅を売却するとこれらを軽減することができます。

住宅を売却する際の注意点は、家の状態を正確に買主に伝えることです。早く売りたくて嘘をついたり、誤魔化したりすると次の利用者から賠償請求される場合がありますので気をつけましょう。

 

住宅の寿命は、税法上は20~30年と短いですが、材質・設計・メンテナンスによっては80~100年に伸ばすことも十分可能です。こまめな掃除と定期的な点検を意識して、長く快適に暮らせるように工夫をしましょう。また、改善が見込めない場合には建て替えや売却を行い、自身の負担を減らすのも選択肢のうちの一つです。

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