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不動産買取業者はローンが残っている物件も買取してくれる?

公開日:2020/06/15  最終更新日:2020/07/13

一戸建てやマンションを住宅ローンで購入したものの、不動産買取業者に売ろうと考える人も多いでしょう。通常は売却するのが難しいような物件であってもスムーズに買い取ってくれるのが魅力としてよく知られていますが、残債が残っている物件でも買い取ってくれるのでしょうか。

まずは不動産譲渡の原則を知っておこう

残債が残っている状態で抵当に入っている物件を不動産買取業者に買い取ってもらえるのかを具体的に考える前に、まずは原則を理解しておきましょう。まだ完済できていない状況の場合には物件に抵当権が設定されていて、その物件を買うときに相談した金融機関が権利を持っています。完済して抵当権抹消登記をすると晴れて自分が所有者として認められて売却できるようになるというのが基本的な仕組みです。

つまり、まだ残債が残っているときには不動産は売却することができません。より正確に言えば法的手続きとしては土地や建物などの名義を変えるための譲渡をすることになりますが、譲渡をするためには所有権を持っていなければならないのです。どうしても売りたいという場合には残債を全て繰上げ返済する必要があるのが原則です。

もし、もうわずかな金額しか残債が残っていないというのであれば繰上げ返済をしてしまってから不動産買取業者に相談をすれば問題なく応じてもらえます。このような手続きを踏めば仲介によって個人の買い手を探すことも可能で、譲渡手続きをするときまでに完済してあれば問題が発生することはありません。

ただ、繰上げ返済をするには手数料がかかることが多いので、その分も加味して十分な資金があるかどうかを確認するのが大切です。

金融機関に連絡して、全額を繰上げ返済するにはどのくらいの費用がかかるかを見積もってもらってから判断すると安心です。大抵の金融機関では窓口で相談すればすぐにその場で計算をしてくれるので、思い立ったときにはすぐに手続きをしに行き、買い取ってもらうための準備を整えましょう。

買取業者が買い取ってくれるケース

基本的には残債があって抵当権が設定されてしまっている不動産はそのまま譲渡することはできませんが、実際には買取業者が買取に応じてくれるケースもあります。買取業者が買い取ってくれる条件を理解するためには買取の流れを簡単に押さえておく必要があります。

不動産買取を業者に依頼するとまずは簡易査定を受けることになるのが一般的です。簡易査定では住宅や土地などの情報を提供することで、書面上でどのくらいの価格で買い取れる可能性があるかを試算するものです。

土地であればその地域の地価がどのくらいか、路線価がどのくらいに設定されているか、面積はどのくらいあるかといった点が重視されます。建物の場合には床面積や築年数、間取りや住宅設備などを総合的に考えて価格を算定する場合もありますが、建築費用がいくらだったかから判断して減価償却を考慮しておよその価格を計算する場合もあります。

また、どちらの場合にも過去の取引事例を参照してどのくらいの価格での売買が一般的になっているかも加味して試算されるのが通例です。このようにして試算された簡易査定価格に売り手が納得した場合には、実際に業者に不動産を見てもらう本査定に進みます。

本査定では物件の現在の状況や周辺環境なども加味していくらで買い取れるかを試算するものです。この結果が買取価格の見積もりとして売り手に提示されることになります。

そして、その価格に満足できたら引き渡しの条件交渉をおこない、両者が納得できる条件にすることができたら売買が成立するというのが一般的な流れです。

取引をする段階で買取価格が明確になっているのが特徴で、もし買取価格が残債より大きくなっていれば買取に応じてくれます。通常は簡易査定の結果よりも本査定の結果のほうが金額が低くなってしまうため、簡易査定の時点で買取可能かどうかが判定されています。

まず簡易査定を申し込むときにまだ残債が残っていることを伝え、その残債よりも高く買い取れるのかどうかを吟味してもらうことになるのです。買取業者のほうで最終的に買取に応じるかどうかは決めることになりますが、金額的に問題がなければ対応してもらえるのが一般的です。

このようなやり方をしたときには買取業者にまず残債の支払いを肩代わりしてもらう形になります。残債がなくなって抵当権が抹消されるので譲渡が可能になり、買取業者に引き渡せるようになるというのが基本的な仕組みです。

つまり、繰上げ決済をするためのお金を先払いしてもらうことになると考えると良いでしょう。このような仕組みだとわかると、もし買取価格のほうが残債よりも低かったとしても買い取ってもらえる可能性があるのではないかと思う人もいるかもしれません。

確かにその可能性はあり、例えば買取価格が1000万円で残債が1200万円という場合には200万円分を繰上げ決済してしまうことで対応してもらうことが可能です。対応してくれるかどうかは業者次第なので相談してみましょう。

買い替えの場合にも対応してくれる

もう一つ特殊なケースとして覚えておくと良いのが買い替えをする場合です。一戸建てやマンションを売って新しい家に住み替えるというのは決して珍しいことではなく、家族構成が変わってしまってもっと住みやすい家に引っ越したい、老後の生活を考えてバリアフリーの家に住みたい、転勤を命じられてしまって引っ越さなければならなくなったなどといった状況が考えられるでしょう。

住み替えをする場合には実は大抵の場合には不動産買取業者に買い取ってもらうことができます。不動産買取業者が不動産の販売もしていて、そのラインナップの一つを購入するという場合には対応してもらえるのが通例です。

これは買い替えによって新しいローンを組み直すのが前提となっていて、今まで抱えていた残債から買取価格を差し引いたものに、新しく購入する物件の価格を上乗せした金額のローンを組むことになります。

このような建てつけにすることで金融機関としても貸したお金が返ってこないという状況に陥るリスクを低減させることができます。不動産業者が間に立って金融機関とやり取りをしてくれる場合も多く、手続きはスムーズに進むでしょう。

また、業者によっては他社物件への買い替えの場合であっても対応してくれることがあります。住み替え先は注文住宅という場合にもその住宅ローンに組み込む形で買い替えさせてくれることがあるので相談してみるのが大切です。

 

住宅ローンの残債が残っている状況では物件は譲渡できないのが原則で、基本的には繰上げ決済をして完済してしまうことでようやく不動産を買い取ってもらえるようになります。ただ、買取業者が残債の残っている物件の買取に対応していることもあるので相談してみましょう。

一般的な条件としては簡易査定を受けたときに提示された価格が残債よりも大きくなっていることですが、業者によっては不足分を現金で払うことができれば買取に応じてくれることもあります。

また、買い替えのときには新しく購入する物件の住宅ローンに金額を上乗せする形で対応してくれることが多く、残債が買取価格よりも大きくても買い取ってもらうことが可能です。このようなケースでは業者ごとに対応が違うのでまずは相談を持ちかけてみましょう。

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