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空き家の不動産買取で損をしないためには?

公開日:2020/03/15  最終更新日:2020/05/08

不動産を売却をする場合には、不動産買取業者に依頼することになります。ただ、事前にしっかりとした知識を頭の中に入れておかないと、不動産買取業者に売却するとき損をすることになりかねません。そこで、まずは基本的なことだけでも頭に入れておくことが必要になります。

建物をどのようにするかを確認しておく

空き家を不動産買取業者に売却する場合には、建物をどのようにするかが問題になります。この点に関しては、建物は必ず壊した方が高く売れると言う人もいます。しかしその反対に、建物は残しておいた方が高く売れるため損をすることはないと述べる人もいるでしょう。

このように、2つの正反対の意見がある場合、一体どちらが正しいのでしょうか。これに関しては、どちらも正しいといえます。つまり、ケースバイケースで考えたほうが良いでしょう。

建物を壊したほうが良いと考えられる場合は、建物にあまり価値がない場合です。例えば築50年の住宅で、すでに家が傾いているような状態ならば、わざわざ高いお金を出してその建物に住もうとは思わないはずです。

また、わざわざリフォームをしてその建物に住むことも考えにくいといえます。もちろん中には例外もありますが、大多数の人はわざわざそのような建物と土地を購入しないでしょう。このような事例の場合は、早い段階で建物を解体した方が良いといえます。

建物を解体する場合の費用は、建物の大きさや作りによって変わりますが、木造住宅等が100万円位で解体することが可能になります。鉄骨造りや鉄筋コンクリート住宅は、それ以上のお金がかかりますが、極端に高くなるようなことはありません。

ただ、トラックの出入りがしにくい場所や警備員が必要な場所に関しては若干費用が高くなることが考えられます。この点に関して、100万円も解体費用にお金を出すならば、そのまま解体せずに長期的に建物を保持し売れるまで待つと言う方法もあります。

確かに、中には傾いた建物やぼろ家でも欲しがる人がいるのは事実です。そのような人がその物件を見つけたときに、購入する可能性も否定できません。しかしながら、税金がかかることを忘れないようにしましょう。通常建物は固定資産税が毎年かかります。固定資産税がどれぐらいかかるかは、その建物と土地の価値によって変わります。

大抵の場合は、10万円前後になることが多くなるでしょう。また建物も、時間が経過してしまうと壊れる可能性などがあります。例えば、台風などで建物が壊れ隣の家の住宅に損害を及ぼした場合、建物の所有者である相続人が損害賠償をしなければいけません。

そうすると、建物があるだけで湯水のようにお金が出て行ってしまう可能性があるでしょう。これらを総合して考えると、壊れかけた建物やすでに価値がなくなって時間が経過している建物は、早めに解体して更地で売却したほうがメリットがあると言えるわけです。

建物を解体しない方が良いこともある

建物は、固定資産税等のことを考えれば、早い段階で解体し売却してしまった方が良いといえます。しかし、必ずしもそのような事例ばかりではなく、むしろ建物を解体しない方が良い事例もあります。

それは、土地の上に建築されている建物自体にそれなりの価値がある場合です。例えば築5年程度の住宅ならば、わざわざ解体しなくても新しい買い手がすぐに現れるでしょう。また築20年以上の住宅などでも、それなりの価値のある住宅の場合も考えられます。

例えば、しっかりと手入れがされている日本家屋の場合には、そのような趣のある家に興味がある人にとっては、喉から手が出る位欲しい物件といえます。部屋の中に掘りごたつがある場合や、囲炉裏がある場合などは、プレミアがつく可能性もあるでしょう。

ただそのような住宅はごく稀ですが、いずれにしてもまだ価値がある場合は購入者が現れないとも限りません。建物が多少古くても、最近は自分たちでリフォームをしながら住もうとする人がいます。新しく建築するよりも、使える部分をそのまま使い、古くなった部分をリフォームやリノベーションをすることで新築同様の建物を手に入れることができるわけです。

購入後リフォームやリノベーションをしたいと考えている人が多いならば、その建物は解体しない方が良いといえます。また、解体してしまうと、固定資産税が6倍に上がってしまうことも頭に入れておきましょう。解体してすぐに売却できれば良いですが、通常新地の土地の場合、いくらか免除期間はあるものの、一定の期間を超えた場合固定資産税が通常の6倍になりかなり負担が大きくなる可能性が高いです。

このように国が固定資産税を高くしている理由は、無駄な土地を排除したいと言う理由が考えられます。いずれにしても、建物の価値があるかどうかでそのまま売却するかそれとも建物を壊すかを考えることが必要になるでしょう。

不動産会社選びも考えておくことが重要

空き家を不動産買取業者に売却する場合、損をしないためには、不動産会社選びも大事になることを頭に入れておくべきです。不動産会社によって、査定をするときの金額が異なる可能性があります。

大抵の場合、相場以上の金額になることが多いですが、それでも不動産会社によって営業力があるかないかで高く売れるかそうでないかが決まる可能性があります。可能な限り営業力がありしっかりと宣伝してくれるところを選ぶようにしましょう。

また、空き家を専門的に扱っているような業者もあります。専門業者は、その分野における卓越した知識を持っており、どのようにしたら高く売れるか等を聞いてみると良いでしょう。

また、専門業者は、いくつかルートを持っている可能性があり、空き家を高く買い取ってくれる可能性も高くなります。損をしないためには、仲介手数料のこともよく考えておきたいところです。仲介手数料は、通常3%程度になりますが、不動産会社によっては2%ほどに定めているところもあるでしょう。仲介手数料は、低ければ低いほど売る立場としてはお得になると考えておくべきです。

ただし、仲介手数料は安く設定されているけども、登記に関する費用などを高めに設定しているようなところもあります。仲介手数料は安いけども、最終的に他の金額を高くすることで、バランスを取ろうと言う考え方です。

仲介手数料が安ければ、確かにたくさんの売主がやってくるかもしれませんが、最終的に支払うお金が一緒ならば、わざわざ仲介手数料が安いところを選ばなくても良いわけです。これらの情報を確認するならば、口コミや評判などを参考にしてみても良いでしょう。

また、直接契約の前に不動産会社に諸費用がどれぐらいかかるかを見積もりしてもらうのも1つの方法です。

 

空き家を所有している場合、その物件を売却するならば、損をしたくないはずです。損をしないためには、建物を壊した方が良いことがあります。建物を壊すことで、より購入者が増える可能性があるわけです。例えば、価値のない建物ならば、わざわざ残しておく必要はありません。それならば、建物を早く壊して早めに売却をした方が維持費や税金の面でもお得です。

一方で、ある程度価値が認められる建物の場合には、壊してしまうよりもそのまま残しておいた方が損をしません。価値のある建物を購入し、リフォームやリノベーションをしてそこに住みたいと考えている人も必ずいるものです。

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