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不動産買取を業者に依頼すると、なぜ買取価格が相場より低くなるの?

公開日:2022/02/15  最終更新日:2022/01/14


不動産を早く売却したい時、業者に不動産の買取を依頼することになります。物件の保証も必要なく内見も一度で済むため、手間をかけずに現金化することが可能です。しかし、不動産買取を業者に依頼すると、多くの場合買取価格が相場より低くなってしまいます。一体なぜなのでしょうか?その理由を解説します。

業者に買取を依頼するメリット・デメリット

不動産の売却方法は2つあります。一般の人に売却する方法(通常売却)と不動産業者に売却する方法(業者買取)です。

通常売却とは不動産業者に仲介を依頼し、住宅情報サイトに物件情報を掲載して買主を探す方法です。一般的には売却のイメージはこちらの方法でしょう。うまくいけば、相場価格よりも高額で売却できる可能性があります。

しかし、時には売却までに時間がかかることも。不動産業者が積極的な営業活動をしてくれるとは限らないうえ、そもそも物件の需要が少ない地域かもしれません。時間がかかれば売却価格を下げることになり、最終的に希望する価格で売れない可能性もあります。

また、内見のたびに対応が必要になるという点もデメリットのひとつです。何度も内見対応をするのがつらいという人もいるでしょう。さらに、もし売却後に物件に瑕疵が見つかった場合は、保証が必要になることもあります。高く売れる可能性はあるものの、手間がかかるのが通常売却です。売却するまでは、自身で責任をもって対応しなければなりません。

通常売却は、売却が多少先になってもかまわないので、できるだけ高額で売却したいという人におすすめの方法です。

一方、業者買取の場合、内見は一度で済むうえ素早く現金化することが可能です。通常売却の場合、売却まで半年近くかかることもありますが、業者買取であれば最短で1週間程度で現金化できます。また、業者に買い取ってもらった後に一般の買主に物件が渡るため、保証等の心配はいりません。手間をかけずに早く現金化できる点が、業者買取の最大のメリットです。

業者買取の最大のデメリットは、相場より低い価格となってしまうこと。一般的には相場の7~8割の価格になるといわれています。確実に売却することはできますが、相場より数百万円低い価格を覚悟しなければなりません。

また、業者買取を利用するのは、早く現金化したい人だけではありません。近所の人に売却を知られたくない場合や、売却物件の規模が大きすぎて一般の人には需要が見込めない場合にも利用されます。

業者買取は、早く現金化したい人や周りに知られずに売却したい人、不動産売却における面倒な手間をかけたくない人におすすめです。

なぜ相場の7~8割の価格になるのか

業者に買取を依頼すると、なぜ相場の7~8割の価格になってしまうのでしょうか?それは、不動産業者に必ず利益がでるように買取価格が決められているからです。不動産業者の主な収入源は仲介手数料です。業者買取の場合、不動産会社自体が売主のため、仲介手数料を得ることができません。

そこで、不動産の価値をあげて、買取価格より高く売却することで利益をだそうとします。不動産の価値を上げるとは、買主に「欲しい!」と感じてもらう物件に変えるということです。不動産業者は、物件を買い取ったあとリフォームやリノベーションを行って、不動産の価値を上げます。その後、買取価格より高い値段を設定し、物件を売りに出すのです。しかし、当然費用がかかります。リフォーム代や税金、広告費などさまざまな経費が必要です。

しかも、リフォームしたからといって必ず売れるわけではありません。不動産売買は高額ゆえ、売れなかった時の損失も大きいのが特徴です。そのため、リスクをできるだけおさえるべく、不動産業者は物件の売却価格から逆算して買取価格を決めます。物件取得にかかる経費とリフォーム費用、確保したい利益を差し引いて買取価格を決めると、おおよそ相場の7割程度の価格になるというわけです。

買取業者が再販売をするとなぜ高く売れるのか

不動産業者が買い取った物件を再販売すると、買取価格より高く売ることができます。一体なぜでしょうか。その理由を具体的に紹介します。

単価を抑えることができる

工事を大量発注することで、単価を抑えることができます。また、取引先との信頼関係があるため、値下げ交渉や資材の変更など、状況に応じた対応が可能です。

価値を生み出すノウハウを持っている

不動産業者には、かけた費用以上の価値を生み出すノウハウがあります。買主が「魅力がある物件だ」「この物件が欲しい」と思えば、高い値段でも売却できるでしょう。

これが、不動産における価値を生み出すということです。不動産業者は、どんなデザインが好まれるか、どんな設備が人気かといった市場ニーズを的確にとらえ、必要なリフォームを最小限のコストで行います。そのままでは売れないような老朽化した物件でも、このノウハウを生かすことで物件に価値を飛躍的に向上させることが可能です。

住宅ローン減税がアップする

住宅ローン減税が最大200万円から400万円にあがります。中古住宅の場合、住宅ローン減税は最大200万円です。しかし、省エネやバリアフリーなど、一定の基準を満たしたリフォームや改築を行うと、住宅ローン減税は最大400万円となります。これは、新築物件購入時と同じ控除額です。

瑕疵担保責任が延びる

瑕疵担保責任とは、物件に雨漏りや傾きなどの欠陥があった場合、売主が負う責任のことをさします。もし建物に瑕疵があった場合、買主は売り主に対して修繕を求めたり、損害賠償請求したりすることが可能です。この瑕疵担保責任が3か月から2年に延びます。買主側からすれば、万が一予期せぬ不具合があった時を考え、瑕疵担保責任が2年ある方が安心です。

営業に力を入れる

リフォーム費用をかけた物件が売れなければ、赤字になってしまいます。仲介手数料が得られない以上、なんとか売却しなければ利益は出ません。また、売却に時間がかかれば値下がりの可能性が出てきます。そこで、不動産仲介会社は営業に力を入れます。積極的な営業活動を行い、値下がりする前に早期売却を狙うのです。

 

不動産業者に買取を依頼すると、相場より低い価格になることが一般的です。不動産業者は、買取した物件を売りに出すことで利益を得ます。その際、リフォームや必要な修繕をし、不動産の価値を高めてから売りに出しますが、確実に売却できる保証はありません。そのため、諸費用や確保したい利益を売却価格から引いて、物件の買取価格を決めています。すると、だいたい相場の7~8割程度の売却額になってしまうのです。

しかし、業者買取は物件をすぐに現金化できるというメリットがあります。内見は一度で済むうえ、瑕疵担保責任を気にする必要はありません。通常売却のように「このまま売れないかもしれない」という不安もなく、確実に売却することが可能です。値下がり待ち状態に陥ってずるずると値を下げたうえ、結局相場より低い売却価格になってしまうこともありません。素早く現金化したい人や、売却にかかわる不安を早く手放したい人には、業者買取が向いているでしょう。

また、まわりに売却を知られたくない場合や、市場で需要が見込めず売却が難しい物件の場合なども、業者買取が適しています。一方、時間や手間がかかってもよいので、できるだけ高い価格で売却したい場合は、通常売却のほうがよいでしょう。物件を売却する時は、通常買取と業者買取の特徴を比較し、自身に合った方法を選択するのがおすすめです。

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