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ボロボロの古い家でも買取ってくれる?

公開日:2020/11/15  最終更新日:2020/10/05

古い家を処分しようと思っても、実際には買い手がなかなか見つからないのが現実です。物件は建築後当初の資産価値から25年ほどの時間をかけて低減していき最終的には、資産価値は底地価格になるといわれています。しかし市場にはどのようなニッチな物件でもニーズはあります。古い家を巡る市場の環境を把握し、処分方法を検討してみましょう。

古い家を売るときに直面する問題点

一般的に不動産を市場価格で売却することを想定するなら、不動産会社と媒介契約を締結し購入希望者とマッチングしてもらう、つまり不動産売買の仲介を依頼するのが一般的です。依頼を受けた不動産会社は広告宣伝活動を通じて、購入希望者を探してくれます。順調に進捗しても3ヶ月程度、あまりニーズのない物件なら2年くらいの時間をかけても購入希望者が現れないこともあります。

最近では少子高齢化のあおりで、不動産市場で活況を呈するのは首都圏や大都市圏などに集中する傾向があり、しかも物件自体に魅力がなかったり立地条件がよくなかったりするとなかなか買い手が付かないという現実があります。このように不動産市場は沈滞化する傾向があるうえに、そもそも古い家は人気がないという現実があります。高く家を売るためには1年でも早い建築年数がベターです。1年の違いで100万円の価格の違いがあるともいわれているほどです。

もっとも最近では古民家を敢えて購入し、購入後にリノベーションを図ることで新築同等の住宅性能を備えたマイホームを手にする動向も、活性化しています。そのため単純に建築年数が経過したからといってニーズが皆無というわけではなく、一定の需要は存在しています。原材料の高騰や人手不足による人件費の高騰で新築住宅に手を出すのは難しいという、最近の状況も影響を及ぼしているものとみることができます。

しかし耐震基準は重要で、1981年以前の旧基準で建築された住宅は、耐震性が十分でなく地震時の倒壊のリスクが高く、仮に購入しても耐震性能を向上させる工事を、リノベーションなどとは別途施工する必要が出てきます。また近隣との土地の境界が曖昧なことが多いのも、不人気の理由の1つです。古くから住宅が犇めき合うように密集するエリアでは、隣人との間で暗黙の合意が存在していたり、たまたま境界線の問題が表面化していなかったりといったことがあります。

しかも古い家特有の問題として、シロアリ被害の発生やハウスダストやアスベストの建築建材への使用などを抱えていることもあります。もちろんリノベーションやリフォームを実施することで対処できる部分はありますが、限界もあります。大規模なリノベーションになると、技術的には可能でも工事費用が高額になると断念して、解体するほかない状況となってしまうのです。

解体工事をするにしても、どれほど狭小住宅でも100万前後の出費が必要で、鉄骨構造の家であれば数百万以上の出費が必要になることも。このような理由で建築年数が経過した家を不動産仲介に出しても、購入希望者を見込むのは難しいのが現状です。

建築年数が経過した家を売る方法と限界

古い家を一般的な不動産会社に仲介を依頼しても、購入希望者が見つかるのは困難という現実はあります。しかし処分する方法は皆無なのかといえば必ずしもそういうわけではありません。まず不動産会社の中でも、古民家などの仲介実績が豊富な会社に依頼する選択肢があります。こころあたりがないなら、不動産一括査定サイトなどを利用して相見積もりをとって、対応してくれそうな会社を見つけることができるかもしれません。

ただし専門的な不動産会社に媒介契約を締結しても、数ヶ月から1年以上の時間をかけて、ようやく購入希望者が見つかるかどうか、というのが現実です。もうひとつの方法は、家部分の価値はさほどないものとあきらめて、古家つきの土地として売りにだすという選択肢があります。

中古物件として売りに出す方法との違いは、古家付き土地として売りにだすことで、中古物件を探している層と土地を検索している層の両方にアピールすることができるので、不動産会社などからの広告を目にする機会が増えることになります。古家付き土地は、建物はオマケのようなもので基本的に土地の価格が値段に反映されています。

このような特性があるので、購入希望者から値引きを持ちかけられることもめずらしくありません。どのみち価格交渉に直面するならば、高めの価格設定をすることもありますが、どれほどの金額にするかは不動産会社との話し合いになります。なおこの方法の大きなメリットは、家についての瑕疵担保責任から解除されることです。

瑕疵担保責任とは、売買対象の物件に不具合が発覚したときに、売主が損害賠償などの責任を追及されることです。中古物件として売りに出せばこの責任を負担することになりますが、古家付き土地として売り出せばあくまで土地が売買対象になるので家屋についての瑕疵担保責任を負う必要はないわけです。

不動産買取サービスを利用するのが現実的

古い家の売買を不動産会社に仲介依頼を出しても購入希望者がなかなか見つからない現状を、踏まえれば建物を解体して更地として売りにだすのが現実的ともいえます。しかし家屋の構造にもよりますが解体工事をするにしても、ある程度まとまった金額が必要です。そこで古い家付き土地として売りに出し、解体費用を値引きするという方法もありますが、これでは時間がかかります。

一刻も早く処分したいというときには、不動産会社の買取サービスを利用するのが合理的です。不動産買取サービスとは、不動産会社が直接買主になって、不動産を売却する取引のことを指します。不動産仲介とことなり購入希望者を探す必要がないので価格さえ妥結すればすぐに現金化することができます。

価格については仲介取引のように仲介手数料が発生しないので市場価格で落ち着くチャンスがあります。ただし不動産買取の場合は、あらたな買い手が見つからないときのリスクやリノベーションの費用を負担したりするため、売却価格は低くなりがちというデメリットはあります。とはいえ、このようなデメリットがあるのは確かですが、不動産仲介にはないいろいろなメリットがあることも確かです。

まず売却完了までの時間を大幅に短縮化できるというメリットは利用者から強く意識されています。不動産仲介では最低でも数ヶ月必要ですが、不動産買取なら2週間から1月程度で入金完了までの時間ですむことが多いようです。また家の売却を検討している方の中には、それなりの事情があり近隣に知られたくないという方もいます。この点も不動産仲介では販促活動で露見する可能性がありますが、不動産会社が直接購入するので販促もなく秘密も順守されます。

 

家族の死亡等の経緯で居住予定のない古い柄を取得することになったものの、税金や管理コストなども嵩むため処分したいというニーズは最近高くなっています。一般的に建築年数が経過するほど価格が下り、人気も低くなります。なかには旧耐震基準で建築された場合もあり、耐震性に難を抱えていることもあります。そのため一般的な不動産仲介業者に依頼しても買い手はなかなか見つからないというのが、現実です。一刻も早く古い家を処分したいなら、不動産会社の買取サービスを利用するのが合理的です。仲介手数料の負担がなく、現金かもスピーディーです。

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