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不動産買取を行う前にリフォームをした方がいい?

公開日:2019/06/01  最終更新日:2019/05/22

横浜で不動産買取を依頼する場合には、そのままの状態で売却するのかそれともリフォームをした方がよいのか気になるところです。

うまくいけば高く売れるかもしれませんし、逆に高いお金をかけたのに損することも考えられます。

そこで、具体例などを交えながら内容を説明していきます。

 

リフォームをしない方がよいと考える人の2つの考え方

これから買取してもらう住宅をきれいに見せるためには、壁紙の張り替えやフローリングの張り替えなどを行うだけでなく、場合によってはリノベーションに近いことをしてしまう人もいます。これに対して、そのままにしておいた方がよいとする考え方を持っている人もいます。

なぜそのままにしておいた方がよいと考えるかといえば、一つは中古物件を手に入れた人の多くは、もともと自分たちでリフォームすることを考えているからです。特に、20代から40代ぐらいまでの世代は、自分たちに似合う住宅を造りたいと考えています。

例えば、結婚して子供が生まれた30代の夫婦が、中古住宅を購入する場合少なくともそのままの状態で住むことはありません。それよりも、自分たちが好きなデザインを施しお気に入りの空間で過ごしたいと考えるわけです。それにもかかわらず、前の住人がその人のセンスで内装や外装を新しくしてしまった場合には、そこから再び手を加えて自分たちの好みにしようとする人は少ないはずです。このように考えるならば、わざわざ前の持ち主が新しくする必要はなくそのままにしておけばよいとする考え方になりやすいでしょう。

もう一つの理由は、中古住宅を購入する人は建物の築年数で見ている点です。例えば、築20年の建物がありその建物を買取業者に買い取ってもらったとします。そしてその買取業者は住宅を販売することになりますが、その際すでに建物の内装と外装がピカピカになっているとすれば、その分だけ価値が上がるでしょう。

つまり、古い住宅の状態で販売しているよりも手を加えた方が当然金額が上乗せされます。ところが、購入する人の何割かは、建物の築年数を気にします。いくら築20年の住宅が新築のようにぴかぴかになっていても、躯体自体は20年前のままですのでさまざまな心配事を考えてしまいます。

近年は特に、耐震性に力を入れている新築住宅が多いため20年前の住宅に比べるとずいぶんと建物が頑丈になっていることがわかります。裏を返せば、20年前の住宅はそれだけ新しい住宅に比べると軟弱な部分があることは否めません。いくら見た目が新築同様であっても、わざわざ高いお金を出して耐震性の劣る住宅を購入しない可能性も高いです。このように考えていくと、前の住人が手を加えるよりも、何も手を加えないで売却した方がよさそうです。

 

リフォームをしてほしいと考える人の意見とは

建物には手を加えないでそのままの状態にしてほしいと考える人がいる一方で、築年数自体は古くても、中身がピカピカな状態の方が好ましいと考える人も少なくありません。その人はどのような人かといえば、自分たちで新たにデザインするのも面倒でとにかく人が作ったデザインでもいいので新しい住宅に住みたい人です。

特に、50歳以上の年齢の人が住宅を購入する場合、わざわざ購入した住宅に手を加えることなくそのまま住み続ける人も少なくありません。住宅に対してこだわりはそれほど強くなく、とにかく新しい建物ならばよいとする人です。この時のポイントは、新築住宅よりも安く手に入ることです。

例えば、同じ地価で建物の面積や土地の面積が同じぐらいの2つの住宅があったとします。片方は新築住宅でもう片方は築20年の住宅だった場合当然築20年の住宅の方が安く手に入るでしょう。場合によっては、1500万円以上安く手に入ることも少なくありません。この場合、築20年の住宅の方がリフォームされているとすれば、その分だけ価値が上がります。

ただ、価値が上がっても新築住宅の金額を上回ることは許されません。よほど土地に個性がない限り、普通に考えれば新築住宅を購入した方が何かとお得だからです。そのため、いくら住宅の内装や外装を新しくするといっても、合計金額で新築住宅よりも安くなっていることが最低条件です。

安くなるといっても10万円程度ではほとんど金額の開きがないため、最低でも500万円ぐらい安くなっていることが重要になります。そうすると、可能なかぎり素材を安く仕上げることが重要になるでしょう。そこで、実際に面積が同じような新築住宅がどれぐらいの金額で販売されているかを調べていきます。

新築と中古住宅の価格差が1500万円ほどあった場合、500万円ぐらいまでの金額の差ならば購入する人も納得できるでしょう。そうすると、上記の例でいえばリフォームすることにより1000万円分の価値を高める必要があります。当然ながら、もうけを出すために建物を新しくする料金は1000万円以内でなくてはいけません。では、1000万円以内でできる改装とはどのようなものでしょうか。

 

もし新しくするならばどの程度手を加えた方がよいのか

中古住宅も、躯体以外の部分をすべて新しくした場合には内容によって1000万円を超えてしまうようなこともあります。そのため、限定的に手を加えていく必要があります。それと同時に、素材はあまり高いものを使わない方がよいでしょう。

リフォームされた住宅を購入して住む人は、素材の品質が高いかどうかはそこまで気にしていないはずです。それよりも、デザインがざん新的かあるいはとにかくきれいに見えるかが重要になるところです。

基本的に、平均的な素材を使用すれば、水回りやフローリングそして外壁塗装、それ以外でも外構工事ぐらいまでは手を出すことが可能になります。トイレやキッチンそしてユニットバスなどの水回りは、平均的なものを使えば合計で300万円もかからないぐらいです。ただし、水回りを移動させてしまうほどの変更を伴う場合は、かなり面倒な作業が入りますので簡単に100万円ぐらいは上乗せされてしまいます。そのため、場所自体は移動しないのが無難です。

フローリングも、無垢材を使用すれば高級感が出るだけでなく、長年利用していると味わいが出てきます。ですが、無垢材のフローリングは合板材の2倍から3倍ぐらいの金額になりますので、合板材を用いれば十分といえるでしょう。壁紙なども、凝ったデザインにすればするほど料金は高くなってきます。シンプルかつ清潔感のあるものを使用すれば問題ありません。

外壁塗装は、塗料の種類によって大きく金額が異なります。表面がきれいになっていれば十分ですので、シリコン系塗料を使いましょう。シリコン系塗料は、多くの住宅で使われているもので比較的コストパフォーマンスがよいものとされています。逆に、耐用年数が短すぎるものやフッ素系塗料のように耐用年数が長く頑丈で値段が高いものを使う必要もありません。一般的な住宅ならば、シリコン系塗料で100万円ぐらいのお金になります。

それ以外にも、壊れたドアの修理や外構工事が必要ならば工事をしておく必要です。これらを合計すると、500万円から1000万円以内で収まることがほとんどです。

 

横浜で不動産買取をする場合、事前にリフォームをするかが問題になります。

しなくてよいとする人は、中古住宅を安く購入し自分たちで手を加える人です。特に若い世代の人は、自分たちで手を加えたがる傾向が見受けられるでしょう。

一方で、年配者などは自分たちで手を加えるよりも前の住人が新しくした方がよいと考える人も多くいます。そのため、あらかじめ住宅のさまざまなところに手を加えるのがよいかもしれません。

ただ、この場合でも予算のことは十分気にしておきましょう。このように、二通りの考え方がありますのでどのような人をターゲットにするかによって考え方が変わってくるところです。

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