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不動産買取をしてもらうのにリフォームはしない方がよい?!

公開日:2021/10/15  最終更新日:2021/09/03


中古住宅の中には新築のようにきれいにリフォームされた住宅が売りに出されることがありますが、一般の方が家をリフォームして売却することは損をする可能性があるのでおすすめしません。この記事では、不動産売却時のリフォームについてメリットなどを解説します。不動産売却の際にリフォームすべきか迷っている方はぜひ最後までご覧ください。

不動産売却時にリフォームをすると費用の回収が難しい

なぜ不動産売却時にはリフォームをしないほうがよいといわれるのでしょうか。結論は単純で、費用の回収が難しいことに尽きます。ご自身が不動産を購入することを想像すると、内装・外装ともに汚れた古い物件よりもキレイな物件を選ぶと思います。実際にリフォームをすると物件は高く売れる傾向にありますが、リフォームにかけた費用の回収が難しく、結果的にそのまま売却したほうが得になることが多いようです。

例を挙げると、リフォームせずに売却した場合に2,000万円になる中古住宅について考えてみましょう。この物件を全面リフォームすると600万円程度かかるとします。2,000万円の物件を600万円かけてリフォームした場合は少なくとも2,600万円以上で売却したいと思うのが普通ですが、この物件が2,600万円以上で売却できる確証はありません。2,600万円どころか2,300万円程度が関の山ということもあり得ます。もともとこの物件はリフォームしなくても2,000万円で売却できる物件です。その物件に600万円のリフォーム費用を投資して2,300万円でしか売れなかったとしたら、300万円も損をしたことになってしまいます。

このような投資に対する損失のリスクを考慮すると、結局はリフォームせずにそのまま売却したほうが得だといえるのです。また、リフォームの際は、作り変える前に一度「壊す」という工程が加わるため、新築で建てるよりも工事費が割高になることが多いでしょう。新築工事よりも割高な費用を販売価格に上乗せしてしまうと売出価格が高額になってしまい、売却できなくなる可能性が高まります。

不動産売却時にリフォームをするメリット

上で不動産売却時はリフォームしないほうがよい理由について解説しましたが、リフォームしてはいけないということではありません。リフォームすることによって得られるメリットもあるので確認しましょう。

不動産売却時にリフォームするメリットはリフォームしない状態よりも高く売れることです。住宅は古くなると床や壁のあちこちに汚れやキズ・へこみなどが出てくるので、リフォームをして床材やクロスを張り替えてキレイにすると印象が大きく変わります。

また、キッチンや浴室・洗面所の水栓金具などデザインが古く使い勝手のよくないものを交換することで古臭さを払拭でき、利便性が大きく向上します。リフォームすることで中古物件のマイナス面が解消され結果的に物件が高く売れるようになるのです。リフォームする内容と金額、投資分を回収できるかを徹底的に検討してリフォームするかを判断しなければなりません。

リフォーム売却にはノウハウが必要

みなさんは家をリフォームして物件を再度販売するプロが存在していることをご存知でしょうか。ここでは、こうした不動産買取再販会社がどのように利益を得ているのかノウハウについて解説します。売物件を見てみると「フルリフォーム済み」と書かれている物件を見たことはありませんか。

中には個人の売主がリフォーム済みで売りに出している物件もありますが、多くの場合は買取再販会社と呼ばれる不動産会社がリフォームをして再度販売しています。記事のはじめにリフォームをして不動産売却すると損をすることが多いと説明しましたが、買取再販会社はきちんと利益を出して営業・運営しています。買取再販会社には、どのようなノウハウを持っているのでしょうか。

物件を厳選して購入している

買取再販ではまず『買取』を行います。買取とは、プロの不動産会社が再度販売することを目的として不動産を購入する行為です。買取再販会社は、室内の状態が悪い物件や短期間で売買代金を支払う必要がある場合のように個人の購入検討者が嫌う物件を選んで、周辺の相場価格より低い価格で物件を購入します。短期間で売却をする必要があるケースでは、すぐに何千万円といった売買代金を支払うことができる個人の買主が少ないので、買取が利用されることが多いです。

また、買取再販会社はリフォームで価値が上がるかという観点でも物件を厳選します。買い取った物件にどの程度の付加価値を望めるかは買取再販会社の力量によって異なるため、買取価格に大きく差がでます。自社でリフォームできるなどの力量がある会社が、高く買える会社といえるでしょう。買取再販会社がリフォーム後に売却しても利益が出るのは、安く購入できる物件やリフォームで価値があがる物件を厳選しているというのが大きな理由です。

必要かつ効果的なリフォームを行う

買取再販会社は、効果的なリフォームしか行わない傾向があります。実績のある買取再販会社は、どこをリフォームすれば効果があるかということを熟知しています。無駄なリフォームはしまあせん。

それに対して一般の方がリフォームする場合は、住み心地や価格に反映されない不要な部分もリフォームしてしまうことがあります。一般の方が売却のためにリフォームに600万円かけてしまうような物件でも、プロのリフォーム会社は400万円程度で済むことがあります。プロは腕のよいリフォーム工事会社もよく知っており、この程度までやれば充分というさじ加減もわかっています。このノウハウがあるからこそ買取再販会社は利益を上げていくことができるのです。

1,000万円未満の物件ならリフォームをしてもOK

プロの買取再販会社ではない一般の方がリフォームをして不動産売却を行い利益を出すにはどうすればよいのでしょうか。それは、リフォームする前の金額が1,000万円未満の物件です。1,000万円未満の物件はもともとの金額が安いため、リフォームした時の価格の伸びが大きいという性質があります。600~800万円ほどの物件ならば、リフォーム費用を回収できる可能性が高くなります。

たとえば、800万円の物件に500万円のリフォームを施すとしましょう。この場合に費用を回収できる価格は1,300万円以上です。1,300万円程度であれば高額物件ではなく、まだまだ安いといえる価格帯なので、1,500万円程度でも買主が現れる可能性があります。反対に、リフォーム前に査定をして1,000万円以上の価格が付く物件だとリフォーム費用を回収することは難しいと考えてください。1,000万円以上の物件は、そのまま売ったほうが損をせずに済むことが多いといえるでしょう。

不動産会社に相談しよう

基本的に中古住宅はリフォームせずにそのまま売ることをおすすめします。個人売主がリフォームをして売却するケースでは損をしていることが多くあります。買取再販会社はしっかりと利益を得ていますが、それは仕入価格が安いからというのが大きな理由です。個人の売主はそもそも物件を安く仕入れていないため、利益を出しにくいのが現状です。1,000万円未満の物件であれば、リフォームしてもプラスになる可能性がありますが、無理に行う必要はありません。

総合的に考えると、リフォーム費用を回収できるケースは少ないので、割り切ってそのまま売却しましょう。自分で判断できない場合はプロに相談してください。しっかりとした不動産会社であれば売却したい物件をリフォームすべきか判断してくれます。信頼できる不動産会社を見つけることが先決なのですが、信頼できる不動産会社を見つけるのは一般の方にはなかなか難しいかもしれません。

 

家を売却する際、リフォームをすることはあまりおすすめしません。リフォーム費用は新築工事よりも割高になることが多く、損をしてしまう可能性があります。リフォームしたほうがよいのか迷う場合はそのまま売却するのがおすすめです。それでもリフォームを迷うときは、不動産会社の担当者に相談しましょう。

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