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住宅ローンが残った状態で不動産は売却できるのか

公開日:2022/08/15  最終更新日:2022/06/10


転勤や親との同居などの理由で、家の住み替えを考えているけどローンがまだ残っているから、と売却をあきらめている人もいるかもしれません。ローン返済中でも売却は可能ですが、注意したいこともたくさんあります。ここでは不動産の買い替えの手段やローン返済が難しい時の対処法、ローンが残ったまま売却するときの注意点などについてご紹介します。

住宅ローンが残った状態で売却可能か

ライフスタイルの変化や予想外の引っ越しなどで、ローン完済前に家を手放さなければならなくなることがあります。結論からいうと、残債があっても家の売却は可能ですが、必須条件があります。

一括返済

所有している家を売却した時点で、ローンの返済が完了している必要があります。まずはローンの借入額と残債について、金融機関の残高証明書で確認しましょう。次に、売却を検討している家がいくらで売却可能か、不動産会社に査定を依頼します。査定の方法は、不動産会社によって異なりますので、複数の会社に依頼して比較したうえで、決めることをおすすめします。

売却金額がある程度明確になったら、ローンの残債と照合して完済できるか確認します。残債が売却金額を上回っている(オーバーローン)場合は完済できませんが、下回っている(アンダーローン)場合は、そのまま売却の手続きをすすめて問題ありません。オーバーローンの場合でも、貯蓄などをプラスして一括返済にあてる人も多いです。

抵当権の抹消

一括返済すること以外にローンの残債を売却後に払う方法は本当にないのでしょうか。一部を除き不可能だと思ってください。一括返済によって抵当権を抹消しない限り、不動産を売却できないからです。ローンを返済中の家には、抵当権が例外なく登記されています。ローンの借入先である金融機関が、融資の引き換えに不動産を担保に取ったことを証明するもので、この抵当権を外さない限り、売却はできません。売却の際の抵当権抹消の手続きは、まず売買契約を締結し手付金の授受を行います。

次に、ローンの一括返済を借入先の金融機関に申し込みます。申し込み後、金融機関が金利の再計算を行い、返済額を出します。その準備に2週間程度かかるため、余裕をもって申し込みましょう。買主から残金を受領した段階で、一括返済を完了させます。このとき、金融機関から抵当権抹消書類が交付されるため、所有権の移転と一緒に司法書士が確認し、抵当権抹消の手続きが行われます。

売却先行と購入先行

現在の家を出た後、賃貸住宅や実家に移動する場合、不動産の売却は余裕をもって行えますが、新たに家を購入したあとに買い替える場合の方法と、それぞれのメリットデメリットについて見ていきましょう。

売却先行

現在住んでいる家を売ったあとに、新しく家を購入する方法です。買い替えの際の一般的な方法で、売却を優先することで売却金額が確定するので、住み替え先のローンの金額や必要諸経費などの資金計画が立てやすいです。また、購入先がまだ決まっていないため、急いで売却する必要がなく、条件面でも妥協せずに、できるだけ希望に近い金額で売却ができる可能性が高い方法です。

デメリットとしては、住みながら売却しなければならないため、住んでいる間に内覧の希望に応じる必要があります。いつ見学したいといわれるか予測ができないため、常に室内をきれいに片付けておき、週末は予定をいれないようにしなければなりません。また、今住んでいる家を売却できても、引き渡し日までに次の家が見つからなければ、仮住まい先を確保する必要があり、余分な引っ越し費用や家賃などがかかってしまうことがあります。

購入先行

先に新しい家を購入してから、住んでいた家を売却する方法です。いつまでに新居を決めなければいけないという制約がないので、希望条件に合った購入物件をゆっくりと探すことができます。また、先に購入しておけば、すぐに新居に引っ越せるので転居の手間や費用は最小限で済みます。

ただ、前の家がすぐに売れない場合、二重のローン返済になったり、新居の売買契約時に新居が購入できなかったりするケースがあります。前の家の売却資金を住み替え先の購入資金に充てる場合には、購入物件の残金決済日までに、売却手続きを完了させなければなりません。

ローンを一括返済できないときの対処法

ローンの残債が売却益と貯金で負担できず、完済できない場合はどうしたらいいのでしょうか。いくつかの対処法をご紹介します。

住み替えローン

前の家の売却益や自己資金で払いきれなかったローンの残債を、新しい家のローンと合算できる仕組みです。抵当権が新しい家に設定されるため、ローンの支払いが一元化できるため、返済計画が立てやすくなります。住み替えローンを利用するには、延滞の履歴がない、新しく住居を購入する、売却してもローンが残ることが条件となります。自己資金が足りなくても新しい家を購入できますが、毎月の返済額が増えたり、金融機関の審査が厳しくなったりというデメリットも忘れないでください。

任意売却

家を売却しなければいけないけれど、どうしても残債を完済できないときに行います。債権者の同意を得たうえで、不動産会社に現在の家を売却してもらいます。ローン残債を分割で返済できる点や、残債を完済した余剰金は自分の資産になるなどのメリットもあります。しかし、通常の売却と異なり、売却価格が安くなる可能性が高い、残債が完全になくなるわけではなく、必ず任意売却できるわけではないという点を念頭に入れておきましょう。

住宅ローンが残った状態で売却するときの注意点

ローンが残った状態で売却したい場合、売却額で完済できるように進めていかなければなりません。そのために、注意すべき点を見ていきましょう。

複数社に見積依頼

同じ家でも、不動産会社によって査定価格は異なりますので、1社の査定価格で適正かどうかを判断することはできません。複数の会社に査定を依頼して、価格だけでなく、対応の的確さや経験や知識の豊富さ、担当者との相性を比較したうえで、自分に合った会社を見つけましょう。売却に関するサービスが充実しているか、信頼できる担当者がいるか、実績が豊富かなどを考慮したうえで、選ぶことをおすすめします。

手数料を考慮

売却益で一括返済をしようと思っていたら、手数料のことを失念していて、返済できなくなるということがないように、さまざまな手数料がかかることを知っておきましょう。不動産会社の仲介手数料や印紙税、登録免許税などで売却価格の3~5%かかります。

返済できない場合

売却益と自己資金でローンの返済が難しい場合、売却を急ぐことも一つの方法ですが、たとえば、子どもの教育費がかからなくなる、定年退職の時期が近付いているので退職金がもらえるなどの予定があれば、金融機関に相談して返済額を減らしてもらうこともできます。また、売却するのではなく、いったん落ち着いて、支払いを続ける方法がないかを考えてみましょう。

 

ローン返済中でも売却活動はできますが、抵当権を抹消しない限り売却はできません。ローンを完済するためには、残債を確認したうえで計画的な売却計画を立てて、金融機関や不動産会社と相談しながら、無理のない返済計画をたてましょう。そのためにも、自分が売却したい不動産を多く取り扱った実績のある不動産会社を探しましょう。

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