不動産買取にベストな時期やタイミングってあるの？

「不動産買取にベストなタイミングってあるの？」「不動産の価値が下がらないタイミングって？」こんな疑問はありませんか。不動産を売却するときに、できるだけ高い価格で買い取ってほしいですし、ベストな時期があれば教えてほしいですよね。そこで今回は、「不動産買取にベストな時期やタイミング」について解説します。

オリンピック開催などの社会の動きに注目

不動産買取にベストな時期やタイミングは社会の動きに注目する必要があります。社会の動向と不動産は密接に関係があります。とくに不動産に関連する社会の動きには充分に注意し、ベストなタイミングには見図らなければいけません。今後、不動産に関連した注目したい社会の動きは、東京オリンピック、大阪万博、金利・利回り・空室率・アパートローンの動向、農地が宅地に変わる、2022年問題、加速する人口減少・少子高齢化、世界的な景気の停滞などがあります。社会の動き・動向についてしっかりと押さえておきましょう。

■東京オリンピック・大阪万博開催
2020年にオリンピックの開催が決定されたときは、海外の投資家も含めて東京の新築や中古マンションを購入する動きが多く見られ、マンション自体の価格は大きく上昇しました。しかし、近年では購入の動きが落ち着き、中古マンションは停滞しつつあります。さらに今後は、オリンピックのバブルが弾けて地価が暴落するという考え方もされています。また、2025年には大阪万博の開催も予定されています。国内で大きなイベントがあると、それに向けて外国人観光客も増えることから、ホテルや商業施設の需要が増えて不動産価格が高まるという見方もできます。

■金利・利回り・空室率・アパートローンの動向
不動産投資目的で不動産を購入する際には、「金利」「利回り」「空室率」「アパートローン」などの動向の観点からも検討の材料になります。たとえば、「金利」が低金利だった場合は、不動産の需要が上がり、不動産の価格が上がる傾向があります。さらに、「利回り」や「空室率」も不動産の購入を検討するときには重要な指標で、「利回り」が高ければ、不動産投資家の購買意欲は高まりますし、「空室率」が高いと物件の供給過多ということになります。このように、さまざまな指標の動向を見て、不動産売却のベストなタイミングを探る必要があります。

■加速する人口減少・少子高齢化
人口減少の問題ではアパートやマンションの需要も減っていき、都市部でも空室や空き家が目立つようになるかもしれないと予想されています。上記で述べた社会の動きは不動産に大きな影響を与えます。それ以外にもコロナの影響などさまざまな事象が絡んでくるので、社会の動きにはしっかりと注目して、不動産を売却するタイミングを見計らわなければいけません。

リフォーム後は資産の価値があがる

物件をリフォームすることによって、資産価値を上げることができます。売却時のリフォームで査定額があがり、結果的に売却額があがります。部屋がきれいになったり、間取りが使いやすくしたり一新すると、同じような築年数や物件を比較しても、その分需要は増えていきます。

ただし、リフォームをすれば必ず採算が取れるというわけではありませんので、計画的に行う必要があります。売却時のリフォームのポイントは、「利用者目線」。もし、自分が物件を内覧したときに、どのような場所が重視されるかを把握して物件の価値を上げることができます。

買主が中古物件を見るときに注意するポイント

買い手が中古の物件を見るときに注目するポイントは以下のとおりです。

・キッチン
・バスルームなどの水回りの使用状況
・ドアや窓の開閉がスムーズかどうか
・網戸に破れがないか
・壁紙や床の汚れはどの程度か

こうした設備の面は購入後のリフォーム費用に関わるので購入費用と比べてチェックされるポイントとなります。

■売却時のリフォームがよく行われる場所
内覧時によい印象を与えるためのリフォームをする個所として以下のようなところがあげられます。

・クロスの張替
・外観（外構）
・キッチン
・浴室
・リビング

たとえば、壁紙がボロボロだったり、ふすまや障子が破れていたりすると、見た目以上に劣化を感じるため、内覧時の印象が悪くなってしまいます。ちょっとしたキズや汚れならば、問題はありませんが、広範囲に及んでいる場合は交換した方が効果があります。

「設備投資」はよりリフォーム感を引き出す

さらに、よりリフォームの効果を引き出すために「設備投資」を行うことあります。たとえば、以下のような「設備投資」があげられます。

・モニター付きインターホン
・LED照明
・ウォシュレットトイレ

これらのような新型設備を導入することで、より高い「リフォーム感」を演出できます。

ただし、リフォームのやり過ぎはNG

リフォームのやり方によっては、購入予定者に「好みではない」と判断されてしまうからです。たとえば、クロスの張替でもアクセントクロスを貼ってしまって買主をがっかりさせてしまうようなこともあります。

空室対策の差別化としてアクセントクロスをするのは有効ですが、中古物件を購入するとき買主が「自分でリフォームしたい」という思いもあります。エッジのきき過ぎたリフォームをしていますと逆効果になってしまうこともあります。ですが、一般論としてリフォームによって資産価値が上がることは押さえておきましょう。

狙い目シーズンは１月～3月

一番需要が高いのは新生活が始まることで、マイホームを購入する人が多い、1月～3月が狙い目のシーズンになります。この時期に不動産に買い取ってもらうと、相場よりも多少高い価格で売れる可能性が高いです。

日本では4月は子どもの新学期が始まったりするので、その前の時期には不動産売買が忙しくなり、進学や転勤で引っ越しなどの移動が頻繁に行われます。また、会社の転勤などは会社から直前にいわれることが多いので、２～３月に購入する方は焦って購入するという特徴もあります。そのため、２～３月にかけては、「不動産が高く売れる」「不動産を売りやすい」というダブルメリットがある時期で、不動産などの住居財産を売却するのにおすすめのシーズンということができます。

売り出す時期を1月頃からスタートさせて、２～３月の時期に売却活動を行うのが、理想的なベストな時期となります。反対に4月になってしまうと、新生活が始まり売れにくくなってしまうので、注意しましょう。社会の動きによっても売却価格は左右されますが、1月～3月は比較的に高い価格で売却できる時期で、高い成約率で買主が見つかりやすい時期であるいえます。

不動産を高額で売却するタイミングは、闇雲に決めるのではなくオリンピック開催などの社会の動きを見て検討する必要があります。新型設備をつけるという効果的なリフォームは資産価値が上がり、より高い値段で売却できる可能性があります。通年の売却の狙い目シーズンとしては、「1月～3月」が狙い目になります。明確な売価タイミングをいい当てることは難しいですが、社会の動きとシーズンの狙い目を考慮してベストな時期を探していくことが必要です。ぜひ、参考にしてみてくださいね。