マンションは高く売れる？マンションの資産価値はどうやって決まる？

マンションの資産価値が自分で計算できるのか気になったことがある人はいませんか。マンションの資産価値を知っておくことで、資産運用や住み替えなどの計画を具体的に進めやすくなります。ここでは値下がりしにくいマンションの特徴や、マンションの資産価値・評価額について、売却の際に知っておきたいポイントについてご紹介します。

値下がりしにくいマンションの特徴とは

マンションといっても資産価値はさまざまですが、資産価値が下がりにくいマンションにはどのような特徴があるのでしょうか？

人気の地域

多くの人が住みたいという憧れのエリアであれば、需要が高いので売却を有利に進めることができます。たとえば、青山や自由が丘など街自体がすでにブランド化しているエリアにあるマンションは、資産価値が下がりにくいです。また、再開発の進む地域でもマンションの価値は、上がる傾向にあります。

また、人気のエリアは人口が多く、需要が高くなるため、その分資産価値も連動して高くなります。人口の多い地域は周辺施設が充実していて、都心に近いまたは都心へのアクセスが便利で、住みやすい環境が整っていることが多いです。駅からマンションまでの距離だけでなく、多くの路線が乗り入れていて、通勤や通学時間が短い交通アクセスの良いマンションは、とても人気があります。

日当たりや景観

同じエリアにあるマンションでも住環境が悪ければ、資産価値は下がってしまいます。日当たりや景観も大切なポイントです。眺望にすぐれたマンションは資産価値が下がりにくいですが、周りの建物によっても左右されるので注意しましょう。そのため、高層階のマンションほど資産価値が高くなります。

また、マンションの周辺施設が充実しているかどうかも重要です。たとえ人気のあるエリアや閑静な住宅街にあるマンションでも、近くにコンビニや商店街、スーパーがないと生活しにくく、資産価値は下がる傾向にあります。高齢者や小さな子供がいる家庭であれば、学校や病院が近くにあることは重要なポイントです。生活に必要な施設だけではなく、大型の商業施設や遊興施設が近くにあると資産価値は高くなります。

管理状態

エントランスやエレベーターホールなど、マンションの共用部分がきれいに掃除されていて、ごみの処理なども適切なマンションは管理状態がよく、住民の意識も高いことが多いです。管理組合が適切に運営されていて、計画的に修繕されていると資産価値は下がりにくいです。

新築時の売り主

マンションも戸建て住宅と同様に、どの会社で作られて販売されているかによって値段が異なります。人気ブランドのマンションの場合、外装や室内装飾などは、社内基準をクリアしたものとして買い手も安心できるため、資産価値を維持できる傾向にあります。

築年数

新しい建物のほうが、市場価値が高いのは当然ですが、多少古くても管理が行き届いていて、デザインも希少性があるマンションであれば、安定的な資産価値を保てる傾向にあります。

マンションの価値・評価額はどうやって決まるのか

マンションの価値は比較サイトなどで場所や面積、築年数などを入力すれば査定できますが、具体的にはどのように算出されるのか見ていきましょう。

実勢価格

売値となる実勢価格は大抵の場合、不動産会社が過去の類似事例をもとに決めることが多いです。査定価格は予想価格に過ぎないため、不動産会社によっても異なります。売却の際には、複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。

相続における評価

マンションは税務上、戸建て住宅と同様に土地と建物を分けて評価し、その額を合算する必要があります。土地の価値の求め方は、敷地全体の土地価格に対して、敷地権という土地と建物が一体になって登記されている権利の割合を乗じて求めます。注意しなければならない点は、自分の住んでいる棟が狭い道路に接面していて、ほかの棟が広い道路に接面していたとしても、棟ごとで考えるのではなく、全体の土地で考えることが必要です。敷地権には共用部分も含まれるため、建物の専有面積より大きくなるのが一般的です。

また、路線価が定められているかどうかによっても評価額が異なるので注意しましょう。建物については、固定資産税上の評価額が算出されているので、それを土地価格に加えることで算出できます。正確な固定資産税の評価額は、納税通知書に記載されているので簡単に確認できます。相続税上の特性として所有しているマンションを人に貸している場合、所有者が自由に使えないことで価値が下がります。

鑑定による評価

マンションの売買の際には、土地と建物を分けて考えることはなく、一体として考え、建物の面積を基準に価値判断がされます。建物の専有面積が広いほうが市場価値は高くなり、築年数や構造以外のデザインなどの要因が付加されて価値が決まります。国家資格を有する不動産鑑定士による鑑定では、一般的な価値に加えて、人に貸した場合に得られる収益や投資採算性の観点から判断して価値を算出します。そのため、法人契約などで賃貸人の社会的地位が高く、安定性もある場合には価値が高いと判断されるケースもあります。

マンション売却で知っておきたいこととは

マンションを売却する際にどのような点に注意しておくべきか見ていきましょう。

現状把握

現在所有しているマンションについて状況がわかる書類を確認しましょう。権利書や登記識別情報通知書、取得時の契約書、登記事項証明書などを揃えて現状を把握することが大切です。

売却費用の把握

マンション売却の際にはさまざまな費用がかかります。売買成約時の仲介手数料や、不動産売買契約書に貼付する印紙、住所移転や抵当権抹消、相続など各種登記費用、譲渡所得税、繰り上げ返済手数料など、どのような費用がいくらくらいかかるのか事前に算出しておきましょう。

住宅ローン残額

住宅ローンが残っている場合でも、売却は可能ですが残っているローンを完済し、抵当権を抹消したうえで引き渡さなければいけません。売却した費用でローンの完済が可能かどうか考えて資金計画を立てましょう。

賃貸中の場合

賃貸している場合には、賃貸中のまま売却するか、立ち退いてもらってから売却するか2つの方法があります。賃貸中のまま売却する場合、収益物件として扱われるので、居住用マンションと評価方法が異なります。収益物件である投資用マンションは、マンションから得られる利益から査定金額を決めていきます。立ち退いてもらう場合には、立ち退き完了までの時間と費用を考慮したうえで進めましょう。

相続が関わる場合

相続が発生する前に売却する場合、相続発生前に現金化が完了しているため、マンションの分割方法で争うというリスクは避けられますが、相続税の課税について考える必要があります。マンションのまま相続したほうが、メリットが大きいこともありますので、さまざまなケースを想定したうえで進めましょう。

マンションの資産価値はエリアや景観、周辺環境など基本的な要素で異なりますが、時代の変化によってもその価値は日々変わっています。マンションの市場価値をしっかりと把握することも大切ですが、資産価値を決める要因がどのように変わっているかも正確にとらえる必要があります。また、税制などについてもチェックして、自分の望む価格で売れるような対策をしましょう。